Wie mag syndicus worden?

Syndicus mede-eigenaar

De benaming zegt het al zelf. In dit geval is één van de mede-eigenaars van het appartementsgebouw tegelijkertijd ook de syndicus. In dat geval spreken we van een niet-professionele syndicus.

Het is een mooi teken van engagement van de mede-eigenaar om deze taak op zich te nemen. En er zijn uiteraard ook een aantal voordelen verbonden aan het verkiezen van een mede-eigenaar als syndicus: een grote betrokkenheid bij het gebouw, kortbij als er iets zou gebeuren en vaak goedkoper dan een professioneel syndicus (lees zeker ook ons artikel “hoeveel kost een syndicus?“). Toch zijn er natuurlijk ook een aantal risico’s en valkuilen waarmee rekening moet worden gehouden;

• Ook een niet-professionele syndicus moet zich aan alle regels van de mede-eigendom houden (bijv. het voeren van een geldige boekhouding, opvolgen van de veranderingen in de wetgeving, enz.).
• Je bent als syndicus als enige verantwoordelijk voor jouw beheer. Maak je fouten, dan ben je dus ook aansprakelijk voor die fouten.
• Zodra de syndicus wordt betaald is hij of zij ook verplicht zich in te schrijven als zelfstandige. Daar komt heel wat administratie bij kijken: aansluiten bij een sociaal verzekeringsfonds, inschrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen, openen van een bankrekening, enz.

Kortom: hoe nobel het doel ook mag zijn, het spreekwoord ‘bezint-eer-gij-begint’ is hier zeker van toepassing. Kies je er toch voor om deze taak als mede-eigenaar op jou te nemen? Zorg dan dat je alle regels nauwgezet opvolgt en sluit zeker en vast een aansprakelijkheidsverzekering af.

Opgelet: een mede-eigenaar kan niet én tegelijkertijd syndicus zijn én lid zijn van de Raad van Mede-Eigendom of rekeningcommissaris zijn (het is immers de taak de van de Raad om toezicht en controle uit te oefenen op de syndicus).

In de praktijk zijn het vaak zeer kleine gebouwen (enkele appartementen) die kiezen voor een syndicus-mede-eigenaar. De belangrijkste drijfveer is daar vaak dat de mede-eigenaars elkaar relatief goed kennen en de dingen vlot onderling regelen en anderzijds het drukken van de kosten.

Professionele syndicus

Kiest de VME niet voor een mede-eigenaar als syndicus dan ben je verplicht om te kiezen voor een professionele syndicus. Door de grote verantwoordelijkheid die rust op de schouders van een syndicus is de wetgever sinds 1994 van mening dat er voldoende controle moet zijn op de kwaliteit van het werk. Ze heeft daarom de titel van “Vastgoedmakelaar”, waaronder ook de syndicus valt, wettelijk beschermd. Dat wil zeggen dat eenieder die het beroep van syndicus wil uitoefenen over een erkenning van het het Beroepsinstituut Van Vastgoedmakelaars (BIV) moet beschikken. Die erkenning brengt een aantal garanties met zich mee;

• Zij moeten een strikte deontologie of plichtenleer volgen. Houden ze zich niet aan de regels dan lopen ze het risico op een sanctie die zover kan gaan dat ze het beroep nooit meer mogen uitoefenen.
• Een belangrijk onderdeel van die deontologie is onafhankelijkheid. Je mag er vanop aan dat een professioneel syndicus in het belang van de VME handelt en niet in zijn eigenbelang.
• Er moet verplicht minimaal 10 uur per jaar opleiding gevolgd worden, waardoor zij goed op de hoogte blijven van de snel verandere wetgevingen, regels en trends. Door dat zij echter dag in dag uit met deze materie bezig zijn zijn ze automatisch snel op de hoogte van de laatste veranderingen.
• De aansprakelijkheid van elke vastgoedmakelaar-syndicus is automatisch verzekerd door het BIV. De VME moet dus niet meer betalen voor een aparte verzekering voor de syndicus.

De meeste professionele syndici beschikken over een BIV-erkenning. Er zijn echter ook een aantal uitzonderingen voorzien voor andere beroepen die ook als professioneel syndicus mogen optreden zonder over een BIV nummer te beschikken. Het gaat om zogenaamde “vrije beroepen” waarvan hun Orde of Instituut de nodige regels heeft ingeschreven in hun plichtenleer. Concreet wil dit zeggen dat beroepen als architecten, landmeters, advocaten & boekhouders-fiscalisten ook verkozen kunnen worden als externe professionele syndicus.

Het zijn bovendien enkel de bestuurders & zaakvoerders van een syndicuskantoor die over een erkenning moeten beschikken. Medewerkers in loondienst werken onder de verantwoordelijkheid van die bestuurder of zaakvoerder en moeten dus niet zélf over een erkenning beschikken.

De syndicuslijst

Op de website van het BIV, de wettelijke beroepsvereniging van de vastgoedmakelaars en dus ook de syndici, kan je op basis van je postcode bekijken welke personen het beroep mogen uitoefenen. Deze lijst bevat dus énkel de erkende syndicussen. In de praktijk zijn er echter heel wat personen die het beroep historisch mogen uitoefenen (en dus zullen verschijnen op de website) maar dat in de praktijk helemaal niet doen. Daarbovenop focust deze lijst op personen, het kan dus zijn dat verschillende personen eigenlijk voor hetzelfde kantoor werken.

Heel erg praktisch is deze lijst dus niet altijd in de zoektocht naar een vervanging voor je huidige syndicus. Om die reden kan je via onze website eenvoudig én gratis met enkele kliks offertes aanvragen bij syndicussen in jouw regio. Wij doen een selectie op basis van onze gegevens om ervoor te zorgen dat je aanvraag enkel terecht komt bij relevante kantoren.

Hoe syndicus worden

Kriebelt het om zelf professioneel syndicus te worden? Geweldig, er is immers een groot te kort aan professionele syndici. Als erkende syndicus heb je dus zeer snel werk. Je kan daarbij kiezen om als werknemer meteen aan de slag te gaan bij een bestaand syndicuskantoor, of je kan ervoor kiezen als zelfstandige verder te gaan. Dat kan dan in een bestaand kantoor of je kan de sprong wagen en helemaal op jezelf starten. Ben je gestart? Laat het ons zeker weten zodat we je kunnen opnemen in onze databank en op de hoogte kunnen brengen als een VME in jouw buurt op zoek is naar een nieuwe syndicus.

Om het beroep van professioneel syndicus als zelfstandige te kunnen uitoefenen moet je wel over een BIV-erkenning beschikken in de deelkolom van de syndici. Daarvoor moet je over de nodige diploma’s beschikken, één voltijds jaar stage lopen en slagen voor de schriftelijke en mondelinge examens. Meer informatie kan je terugvinden op de website van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.