Syndicus tarieven

Syndicus tarieven: wat is het syndicus ereloon?

Het is een veelgestelde vraag: “wat kost een syndicus”. Er zijn géén officiële richtlijnen over de syndicus tarieven. Het staat iedere syndicus dus vrij om zijn of haar syndicus ereloon (de syndicus oefent immers een vrij beroep uit) te bepalen. De grootste kostprijs voor een Syndicuskantoor is zonder enige twijfel personeelskost: rechtstreeks in de vorm van correcte verloning voor de vaak vele en onregelmatige werkuren en onrechtstreeks, bijvoorbeeld door de investering in opleidingen om mee te zijn met de meest recente wet- en regelgeving. Erop besparen is geen optie: ze vormen de ruggengraat van een goed beheer. Daarnaast zijn er uiteraard nog kantoorkosten, zoals kantoorruimte, printer, website en voertuigen.

De meeste syndici delen hun syndicus tarieven op in 3 takken;

Een vaste maandelijkse vergoeding
Bijkomende prestaties
Kantoor- en administratiekosten

We gaan hieronder in detail op de verschillende punten.

Syndicus kosten als een vaste maandelijkse vergoeding

Bijna alle syndicussen werken met een vaste maandelijkse vergoeding als basistarief. Dat basistarief is meestal gebaseerd op het aantal kavels. Daar wordt meestal een onderscheid gemaakt tussen;

Hoofdeenheden zoals appartementen, winkelruimtes, kantoren,…. Deze eenheden hebben vaak een groter aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Hou qua prijzen rekening met een tarief van 20 à 25€ per maand per kavel.
Aanhorigheden zoals kelders, garages, staanplaatsen,… waarvan de quotiteiten meestal beperkt zijn. De prijs varieert daar typisch tussen 2 en 5€ per maand per kavel. Gaat het om een gebouw met bijv. enkel garages dan kan die prijs uiteraard helemaal anders gebaseerd worden.

Bij elk gebouw in beheer is er steeds een minimum aan werk. Ongeacht de grootte van de VME moet immers nog steeds een jaarlijkse vergadering georganiseerd worden, een boekhouding gevoerd, de coordinatie van de kuisploeg, enz.. Om die reden hanteren veel syndicussen een maandelijks minimumtarief. Reken daarbij toch al gauw op een 200€ per maand. Voor een klein gebouw met pakweg 3 à 4 appartementen is dat minimumtarief vaak een zware financiele last wanneer je dat gaat omrekenen per appartement, om die reden kiezen kleine gebouwen vaak voor een syndicus mede-eigenaar.

Two columns

Verticaal

Horizontaal

Syndicustarief berekenen

Samenvatting

Your service request has been completed!

We have sent your request information to your email.

Issued on: {{ $store.getters.getIssuedOn }}

Payment method: {{ $store.getters.getPaymentType }}

{{ item.label }}: {{ item.converted }}

Hoewel de vaste vergoeding die de syndicus zal aanreken aan de VME berekend wordt op de grootte van het gebouw, is in de meeste gebouwen geen aparte verdeling voor de syndicuskosten voorzien. Dat wil zeggen dat de kosten volgens ‘aandelen’ zullen worden verdeeld. In de praktijk komt het er dus op neer dat een groot appartement iets meer zal betalen per maand dan een klein appartement.

Bijkomende prestaties naast de syndicus tarieven

Aangezien heel wat gebeurtenissen in een appartementsgebouw moeilijk te voorspellen zijn is in de meeste syndicuscontracten een clausule voorzien die het mogelijk maakt om bijkomende prestaties aan te rekenen. Typisch gaat het dan om bijkomende syndicus kosten voor;

Het organiseren van een buitengewone algemene vergadering of een tweede zitting van de algemene vergadering;
Het beheer van geschillendossiers die aan een advocaat moeten worden voorgelegd;
De voorbereiding & opvolging van grote werkzaamheden;
Het opvolgen & aansturen van medewerkers in dienst van de VME (bijv. concierge);
Het verschaffen van inlichtingen aan de notaris bij verkoop van een kavel;
Beheer & opvolging van schadegevallen
Het overnemen en corrigeren van de boekhouding van het gebouw als er geen openingsbalans is;
Alles wat betreft eenmalige dossiers: zoals rapporten, formaliteiten, verklaringen, briefwisseling, …
Opvragen van meerdere offertes wanneer de VME dat vereist;
Het bijwerken van het reglement van orde telkens de Algemene Vergadering hiertoe besluit;
Opstellen van een huurdersafrekening, afbetalingsplan of betalingsherinneringen;
Diensten die het gevolg zijn van nieuwe wetten en regels (bijv. laadpalen, brandveiligheid,…).

Omdat de meeste van deze prestaties moeilijk vooraf te begroten zijn worden deze vaak in regie aan een uurtarief aangerekend. Die uurtarieven kunnen daar ook sterk uiteenlopen. Je kan dit dus best vooraf duidelijk bespreken met de syndicus om discussie achteraf te voorkomen.

Kantoorkosten

Bovenop de erelonen, zowel de vaste als bijkomende prestaties komen soms nog kantoorkosten. Het gaat daarbij om de typische kosten als;

Post- en portkosten;
Afdrukken en kopies;
Kosten voor digitale bankuittreksels (CODA);
Kantoorsoftware (zie hieronder).
…

Nagenoeg iedere professionele syndicus maakt gebruik van professionele kantoorsoftware. Afhankelijk van het softwarepakket zal een (deel) van de kost worden aangerekend aan de VME. In ruil krijgt de VME dan ook een online omgeving ter beschikking waar veel relevante stukken kunnen worden geraadpleegd (bijv. facturen). Voor een softwarepakket als OPENSyndic reken je best rond de 200€ per jaar, voor Syndixis schommelt dat tussen de 100€ (klein gebouw) tot 1500€ (groot gebouw). Maak dus duidelijke afspraken met de syndicus wie deze kosten zal betalen.

Indexatie van de syndicus tarieven

Net zoals iedere onderneming heeft ook een syndicuskantoor heel wat kosten. We hebben reeds toegelicht dat één van de belangrijkste daar de personeelskost is. Om ervoor te zorgen dat ieder kantoor een marktconform salaris kan bieden aan haar medewerkers voorzien de meeste syndicussen een indexatieclausule in het contract. Daardoor zullen de syndicus tarieven ieder jaar worden aangepast aan de algemene levensduurte (meestal op basis van de gezondheidsindex of consumptieprijsindex).

Als we naar de realiteit kijken zien we dat de erelonen vaak sneller stijgen dan de index. VMEs die al jaar en dag bij dezelfde syndicus zitten geniet vaak – ondanks de indexatie – een tarief dat heel wat lager is dan de markt. Zij schrikken dan ook regelmatig van het grote wanneer ze offertes opvragen.

BTW bovenop de syndicus kosten

De meeste syndicuskantoren zijn een vennootschap (rechtspersoon). Officieel is je syndicus dan geen persoon maar een vennootschap. Voorlopig hebben syndici die onder vennootschapsvorm werken nog steeds de keuze om wel of géén BTW aan te rekenen op hun erelonen. Dat is al zo sinds 1995 (sinds de aanschrijving 1995/13 van 20 september 1995). Kiest de syndicus voor dat regime dan zal hij géén BTW aanrekenen op de erelonen, het bedrag exclusief BTW is dus het te betalen bedrag.

Syndicuscontract

Een professioneel syndicus is deontologisch verplicht een schriftelijk contract of overeenkomst te maken. Zo is het duidelijk wat het vaste maandelijkse bedrag is, hoeveel een extra (Buitengewone) Algemene Vergadering kost, wat de kosten verbonden aan notariële inlichtingen zijn, hoeveel het uurtarief bedraagt, op welke manier je het contract kan opzeggen, enz.. Na je initiële vergelijking op niveau van prijs is het dus belangrijk ook het contractsvoorstel in detail te vergelijken.