Nalatigheid syndicus

Van ingebrekestelling syndicus tot aansprakelijkheid syndicus.

Een goede samenwerking met de syndicus van je gebouw is van groot belang aangezien de impact op jouw leven en dat van je mede-eigenaars niet te onderschatten is. Bij een vertrouwensbreuk of erger nog, regelrechte ruzie tussen jou (of de VME) en de syndicus is het dan ook belangrijk tijdig actie te ondernemen. We sommen hieronder op wat de mogelijkheden zijn bij nalatigheid syndicus.

Probeer bij nalatigheid syndicus in gesprek te gaan

Een ruzie ontstaat vaak niet plots maar is een opeenstapeling van kleine misopvattingen en -interpretaties en nalatigheid die de basis van een geschil worden. Door duidelijk te communiceren en open in gesprek te gaan kan vaak al heel wat discussie worden opgelost. Een bemiddelde oplossing uit de brand slepen is vaak de meest ideale oplossing: ze is breed gedragen en zorgt ervoor dat iedereen zich beter begrepen voelt. Overweeg op dat vlak zeker eens beroep te doen op een erkend bemiddelaar (meer informatie kan je terugvinden op de website van Federale Bemiddelingscommissie).

Een persoonlijk of algemeen geschil

Belangrijk in je aanpak is natuurlijk te weten waarover de discussie precies gaat. Gaat het om een algemeen probleem waar meerdere (zo niet alle) mede-eigenaars last van ondervinden of gaat het over een ruzie tussen jou en de VME of jou en de syndicus? Dat zijn natuurlijk belangrijke nuances: om de syndicus te vervangen via de AV moeten immers méér dan de helft van de aandelen daarmee akkoord zijn. Sta je alleen in je strijd tegen de syndicus, dan is die optie al gauw uitgesloten.

Wat kan je doen tegen de syndicus die nalatig is?

Maak steeds een goed onderscheid tussen een geschil tussen jou en de VME (en de syndicus als vertegenwoordiger van de VME) en tussen jou & de syndicus rechtstreeks.

Als je bijvoorbeeld van mening bent dat de syndicus nalatig is (bijvoorbeeld omdat dringende werken niet worden uitgevoerd, er geen Algmene Vergadering wordt georganiseerd, de afrekeningen niet kloppen, enz.) dan heb je een geschil met de syndicus en niet met de VME. Als de mede-eigenaars op de AV uitdrukkelijk beslissen om bepaalde werken niet uit te voeren gaat het om een geschil met de VME en in essentie niet rechtstreeks met de syndicus. Die voert op dat moment enkel de beslissingen van de AV uit.

Kom je er jammer genoeg niet aan uit met de syndicus dan bestaan er verschillende mogelijkheden.

• Ingebrekestelling syndicus. Ben je van mening dat de syndicus (grote) fouten maakt dan is het belangrijk om in een eerste stap op een ingebrekestelling syndicus te initiëren. Dat doe je door een aangetekende zending met daarin heel duidelijk uitgelegd op welke punten jij van mening bent dat de syndicus ingebreke blijft en welke actie je van hem of haar verwacht om die problemen op te lossen.
• Een klacht indienen tegen de syndicus. Een professionele syndicus is onderworpen aan een Orde of Instituut en moet zich dus houden aan een bepaalde deontologie. In de meeste gevallen gaat het om een Vastgoedmakelaar en kan je dus overwegen om een klacht in te dienen bij het BIV. Belangrijk om te weten is dat zo een klacht inhoudelijk weinig zal veranderen aan jouw zaak. Het BIV is immers niet bevoegd om bijvoorbeeld toch nog de gevraagde werken uit te voeren, ze kan dus enkel de syndicus op de vingers tikken.
  Sommige syndici hebben zich ook vrijwillig aangesloten bij een beroepsfederatie als de UVS – Unie van Syndici. Is jouw syndicus lid van zo een organisatie, dan kan je hen uiteraard ook steeds trachten te contacteren.
• Aansprakelijkheid syndicus. Aansprakelijkheidsrecht is echter een juridische tak die zeer complex is en waar al gauw heel wat verschillende partijen bij komen kijken (o.a. verzekeringsmaatschappijen) en de kosten dus gauw oplopen. Win dus zeker en vast de nodige inlichtingen in alvorens deze route verder te bewandelen. Elke beroepssyndicus is overigens automatisch verzekerd bij het BIV.
• Een nieuwe syndicus zoeken. Zijn jullie er als VME aan uit dat het tijd is voor een nieuwe syndicus en is de nalatigheid syndicus niet te overkomen? Wens je al enkele orienterende offertes te ontvangen om zo de andere mede-eigenaars te overtuigen? Via onze website kan je eenvoudig offertes opvragen bij syndici bij jou in de buurt. Meer informatie over het aanstellen van een nieuwe syndicus kan je ook terugvinden op onze website.