VME

Wat is een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME)?

De “VME” staat centraal in ieder gebouw.

1924, 1994, 2010, 2018. Vier jaartallen met een grote impact op het leven van mede-eigenaars én bewoners van appartementsgebouwen. Het zijn immers de jaren waarin er grondige wijzigingen aan de wet op de mede-eigendom zijn aangebracht. Aanpassingen die hoog nodig zijn voor de 94 156 appartementsgebouwen in ons kleine Belgenland.

Het spreekt voor zich dat steeds met iedere mede-eigenaar elk document ondertekenen (bijv. het contract met de liftfirma) niet echt praktisch is. Daarom werd in België een unieke en welafgelijnde structuur uitgewerkt. De “Vereniging van Mede-eigenaars”, afgekort tot VME.

ver·eni·ging (de; v; meervoud: verenigingen)

“vrijwillige organisatie van een aantal personen met een bestuur aan het hoofd” – Dikke Van Dale

In tegenstelling tot de bovenstaande definitie is deelname aan deze speciale vereniging, de VME, niet vrijwillig. Iedere mede-eigenaar is er automatisch deel van wanneer hij of zij er een appartement, garage, kelder, winkelruimte,… koopt in een gebouw. De private delen zijn met elkaar verbonden via de gemeenschappelijke delen (gang, lift, gevel, dak, grond,…). Het is de VME die het beheer voert van de gemeenschappelijke delen. Je kan de VME dus enkel verlaten door ook je appartement te verkopen.

Het doel van de VME is duidelijk omschreven in de wet;

“[…] Haar doel bestaat uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.” – Art. 3.86 §3. N.B.W.

Het hele kader van spelregels van toepassing op het leven in een VME bevindt zich bovendien in 12 artikelen in ditzelfde Burgerlijk Wetboek (BW), die men in de praktijk “het appartementsrecht” noemt. Deze zijn dan ook “de Bijbel” van iedere Syndicus (én mede-eigenaar). Deze bepalingen zijn “dwingend”, er kan dus niet zomaar van worden afgeweken. Daarnaast zijn er natuurlijk ook de statuten, die bestaan enerzijds uit de basisakte en anderzijds uit het Reglement van mede-eigendom.

De VME bestaat op zichzelf en kan dus een bankrekening openen, contracten afsluiten, personeel in dienst nemen, schoonmaakproducten aankopen, enz.. Die VME is echter geen fysiek persoon, ze kan dus eigenlijk zelf niets doen. Daarom heeft ze de benaming “rechtspersoon” meegekregen.

Het zijn de “vertegenwoordigers” die de beslissingen nemen en ze uitvoeren. In België zijn er dat vier, ook wel de (bestuurs)organen genoemd:

1. De Algemene Vergadering (AV), het hoogste beslissingsorgaan die in principe de samenstelling van de andere organen (2., 3. & 4.) kiest, maar ook bijv. de keuze van leveranciers, enz. maakt. Iedere mede-eigenaar heeft hier stemrecht evenredig met het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Er zijn twee soorten AV: (1) de gewone, jaarlijkse AV en de Buitengewone Algemene Vergadering (BAV).
2. De Syndicus, die de VME, en dus het gebouw, dagdagelijks beheert aangezien de AV in principe slechts één maal per jaar bij elkaar komt. Meer informatie over de syndicus kan je terugvinden “Wat doet de syndicus?“. Ook is het mogelijk dat een mede eigenaar syndicus is. 
3. De Raad van Mede-eigendom (RvME), zijn een aantal mede-eigenaars die er samen op toezien dat de Syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. Een goed werkende Raad kan een belangrijke schakel zijn voor een harmonieus gebouw. In de praktijk heeft de Raad immers, naast haar controletaak, vaak een adviserende stem, om zo een breed draagvlak te creëren voor genomen beslissingen. Bovnedien woont de syndicus niet in het gebouw waardoor de leden van de Raad vaak de ogen en oren vormen van de syndicus. Enkel mede-eigenaars mogen lid zijn van de Raad.
4. De Rekeningcommissaris, die de door de Syndicus gevoerde boekhouding nauwlettend opvolgt en daarover een rapport opmaakt voor de Algemene Vergadering. In tegenstelling tot de Raad moet de rekeningcommissaris (of rekeningcommissarissen) niet noodzakelijk een mede-eigenaar zijn. De VME kan hier dus ook iemand extern kiezen, al dan niet professioneel (bijv. een boekhouder-fiscalist maar evengoed een kennis of vriend).